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万科2011年主动减速(新闻)

发布时间:2021-11-17 23:40:18 阅读: 来源:石英表厂家

万科:2011年 主动减速

万科:2011年 主动减速 更新时间:2011-2-14 9:22:34

2010年,万科的日子过得很好,最重要的原因应该是万科提前布局在二三线城市。一线城市限购,成就了二三线城市房价的快速上涨。  如果前几年二三线城市的房价上涨,还有着城镇化这个比较合理的理由,那2010年二三线城市房价翻番式的猛涨,就真有点疏于防范了,犹如洪水般向二三线城市奔腾的资本,很难说不会在2011年引发监管当局的围追堵截。  2009年1月还给首套房贷利率打七五折,2010年就没有了。又是限购,又是限贷,又是房产税,又是重申土地出让期满后无偿收回。一位银行高层人士向《投资者报》记者诉苦,地产调控的政策,同样受到银行业的高度关注,正所谓牵一发而动全身。  毕竟,根据央行和国家统计局的数据,2010年银行新增贷款中,房地产业信贷占了1/4,远超去年同期水平。  一种隐隐的担忧,似乎在楼市回暖和政策再出拳的纠结中,才下眉头又上心头。如果调控真的让房价下降40%,似乎就到了银行难以承受之重。2010年年中,不是做过房价下降对银行的压力测试吗?对于记者的提问,上述人士感叹,那是测试下降30%啊。实际情况或许是,2010年第四季度,楼市销售再度良好,年中一度冷清的土地市场,也重新放量,与房地产信贷紧绑的银行,似乎又要被架上政府调控的案板。  如果2011年的房地产调控继续高压,担忧自然会弥漫在房地产的整个产业链中。甚至,如果限购令进一步覆盖到房价上涨水平过快的二三线城市,销售和购地突进的万科,日子恐怕不会比今年好过。  一个月花三个月的买地款  2010年11月就完成千亿销售额的万科,让人兴奋,毕竟,这本是四年内应该完成的目标。于是,我们看到,2010年12月,万科以161亿元购进了21块土地,在11月,这个数字还是7块,2009年12月,这个数字也仅为8块。去年12月一个月,万科买地就花了161亿元,相当于全年购地款的22%,也就是说一个月花了三个月的钱。  12月份万科新增的建筑面积也是全年的23%,比购地第二多的8月份,还多了近一倍。2010年一年,万科购买的土地,快赶上前三年的总和。新增土地的楼面地价,也在2007年新高后,重创新高。  齐鲁证券称万科2010年新增建面预计可供公司两年开发,不过,基于的条件是2011年开工量达到1500万平方米以上。  但是,如果地产高压调控持续,2011年二三线房地产市场也不再乐观,万科仍要在年报中将2010年800多万平方米的计划开工面积,提高到2011年1500万平方米的计划开工面积,很难让人不捏把汗,虽然,2010年二三线城市的狂热,让万科实际开工面积远超原定计划,可是2011年,二三线城市是否还能一如既往的狂热,实在是决定开工量的关键。  激进的合作  值得深究的是,万科千亿销售额的背后是合作。王石曾对外称:2010年万科75%的销售收入来自合作项目。2010年12月新购的21块地,10块是合作项目。2010年全年,91个新增项目中,50个是部分权益,超过一半。  万科董秘谭华杰曾在回答投资者提问时表示:经过多年积累,万科的信用得到了广泛的承认,许多投资方愿意和我们合作。我们将持续关注并积极把握这些机会。虽然万科内部人士称,万科合作的对象主要是中粮、五矿等大型企业。但是,仍然有质疑声音认为,万科与大大小小投资方,无论是国内外、央企、民营,还是个人,都有股权合作。身处一线的开发公司,与当地的手握资源者合作,似乎也很顺理成章。  就连国际资本,尤其是欧洲资本,都在通过香港,以各种方式进入中国寻找投资机会。合作,无疑是出成绩的快捷方法。只是,这种在狂热中迅速结成的连理,如果外部环境掉头逆转,退潮之后的海滩,会留下些什么,不能不令人担忧。  万科2010年表现出的激进,或许与郁亮的放权有关。万科总部、区域、一线的三级架构体系,是以简洁、快速和集权著称,拿地、财务融资、人事都集中在总部,只是相对过去总部决策、区域执行的格局,现在4个区域总部承担了部分过去由集团总部担任的职能,例如如何取得土地,在哪些城市发展,区域开发的产品结构,以及区域内部的人事权,一线公司则负责具体项目的开发。只是这种放权,又让投资者多了一层担忧,总部的策略是否能执行下去,一旦发现风险的苗头,总部对于区域和一线公司,又是否控制得住和快速刹车,就像万科不拿高价地、不囤地、不捂盘的口号说起来简单,但是对于某些身处缺地城市的一线公司来说,不拿地却是关系生死存亡的问题,要克服利益的诱惑,又谈何容易。  如果说一个公司在激进中出了什么问题,一定是内部控制出了问题。一位金融界总裁向记者总结了一个普适的管理道理:一线的人员,受业绩驱动,更容易做出激进的行动,如果没有严格的内部控制,问题就控制不住。  王石下令放慢速度  应该是意识到万科的激进,万科的精神领袖王石在千亿销售面前,很快出来表态:2011年万科销售额不允许超过1400亿。万科内部人士称:1400亿是按照增长20%来计算,将更多注重发展的质量,虽然过去25年,万科净利润的复合增长率超过30%。  王石虽然下月将赴美游学,但是万科战略层面的把控,仍是王石的职责。王石近日在媒体上阐述企业目标和结果时,多次提到:不能为了大而大,如果资源整合能力不适合做大,为了做大而大,最后的结果一定很不好。就是有做大的能力,但是为了大而大,只争朝夕,就有点拔苗助长。同时,王石给万科,定下了健康丰盛而非第一的目标。  或许也是因为明白在内部推进的困难,王石已经给万科下了死命令。记者走访万科的那日,万科正在举办2011年新年年会,不知道万科各个层级的精英们,又是如何理解王石的放慢和持续。只是,楼市高压政策持续下,证券市场的投资者应该好好考虑这句话对万科2011年的意义了。

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